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住宅事情に詳しいファイナンシャルプランナーの紀平正幸氏の答え

家は買うべきか、買わざるべきか――。
まだマイホームを購入していない人にとっては悩ましい選択だが、
住宅事情に詳しいファイナンシャルプランナーの紀平正幸氏の答えは明快だ。

「多くの人にとって、今は買わずに賃貸暮らしを考える方が得策です。
 家を購入しても、かつてのように資産価値の上昇は期待できず、それどころか急速に下がっていく。
 住宅ローンを支払い終わったら、価値がほぼゼロになっているのが現状です。
 であれば、住宅にかかるお金は、家賃として大家さんに支払うか、住宅ローンとして銀行に返すか程度の差しかない。
 そう考えれば、賃貸の方が有利です」

それはなぜか。
まずは、賃貸であれば生活の変化に対応できるというメリットがある。
結婚や子育て、子供の独立や、転勤、転職に伴う収入の増減にも対応し、
その時々の生活に合わせて、無駄のない出費で暮らすことができる。
また、持ち家にしてしまうと、ローン返済に加えて、毎年の固定資産税や管理・修繕などの維持費が余計にかかる。

紀平氏の試算によれば、30年間これらの出費を払い続けた場合、
賃貸暮らしと比べて、平均して2000万円程度多く出費することになるという。
つまり、賃貸を選べば、その2000万円を貯蓄や資産運用に回せるのだ。
さらに、日本の住宅は30年程度暮らすと、建て替えや大幅なリフォームを必要とする場合が多い。
持ち家であっても生涯暮らせるわけではなく、多額の追加コストがかかってくる。

※週刊ポスト2010年12月10日号
ソース:NEWSポストセブン
http://www.news-postseven.com/archives/20101203_7069.html

老人になると賃貸が借りにくいのが難点

【人口構成の推移】
      総人口    0-14歳      15-64歳      65歳- 
2010年 12700万人 1600万人(12.7%) 8100万人(64.0%) 3000万人(23.3%)
2020年 12000万人 1100万人(*9.6%) 7300万人(60.5%) 3600万人(29.9%)
2030年 11240万人 *940万人(*8.3%) 6600万人(58.6%) 3700万人(33.1%)
2050年 *9120万人 *620万人(*6.8%) 4600万人(50.4%) 3900万人(42.8%)

【2050年の美しい日本の姿】
総人口:9000万人 →人口が激減して経済や社会制度は崩壊
平均年齢:57.9歳 →ジジババ王国
高齢者人口:3900万人 →総人口の4割強が老人
生産年齢人口:4600万人 →現役世代1人で老人1人を支える


誰かの金融資産は誰かの借金なので、国が借金を返済するのなら、
誰かの金融資産を減らす必要がある。
日本は少子化、高齢化、長寿命化、将来不安により、
GDP比の老後資金の需要が高くなっているので、
その分だけGDP比の負債も増やす必要があった。

つまり財政支出や量的緩和で負債を増やしてフローを増やそうとしても、
貯蓄需要が高いので、世の中を回っている内にすぐフローからストックになってしまう。
GDP比のマネーストックを増やしすぎると、それだけ利子負担が発生するので、
どこまでもストックを増やし続けることは出来ない。

で、1人あたり金融資産は、60代と70代で同じぐらい(統計による)で、
過剰貯蓄になっており、ライフサイクル仮説も成立していないので、
相続税や退職金を増税する必要があり、ある程度進みつつあるが、
どうしても増税幅が小さいようなので、
できるだけ誰も(直接的な)痛みを伴わない方法を考えてみる。

・個人の資産を預金から株や長期優良住宅にシフトしてもらう。
 長期優良住宅であれば、長期に渡って資産価値が下がりにくいと思われるので、
 欧米のように老後資金を住宅で蓄えられる。
 蓄えた住宅資産はリバースモーゲージで年金として受け取れる。

・一戸建て2650万戸をすべて長期優良住宅にすると、
 平均建築費2630万円から2割アップになるとして、
 それだけで139兆円の価値を作ることが出来る。

・今までの住宅は築20~25年で価値がゼロになっていたが、
 もし価値が減らないとすると、836兆円の資産を住宅で蓄えることが出来る。
 住宅の平均耐用年数は26年なので(ちなみにイギリス75年、アメリカ44年)、
 これから26年間の間に金融資産から住宅資産にシフトしてもらえばいい。

・年金の基礎部分(最低保障部分)は税金にしてしまい、
 退職金や年金の運用は大部分を株やREITにする。
 保険・年金基金の積立金は461兆円程度。

これだけやれば、GDP比のマネーストックも正常値になると思われるので、
日本の財政赤字やデフレの問題も解消する。

資金循環の日米比較
http://www.boj.or.jp/type/stat/boj_stat/sj/sjhiq.pdf
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  1. 2010/12/12(日) 14:05:13|
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